Gazzetta n. 76 del 2 aprile 2005 (vai al sommario) BANCA D'ITALIA COMUNICATO Garanzie integrative per il credito fondiario Le Istruzioni di vigilanza in materia di credito fondiario (Titolo V, Cap. 1, sez. II) stabiliscono che le banche possono concedere finanziamenti della specie per un ammontare massimo pari all'80 per cento del valore dei beni immobili ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale limite di finanziabilita' puo' essere elevato fino al 100 per cento in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente. Le medesime istruzioni identificano espressamente alcune tipologie di garanzie integrative utilizzabili a tale fine (1), riservando alla Banca d'Italia la possibilita' di indicarne di ulteriori (2). In argomento sono pervenuti alcuni quesiti concernenti in particolare: a) le caratteristiche minime che le garanzie integrative devono possedere per poter incrementare al 100% il limite di finanziabilita'; b) la possibilita' di estendere il novero delle garanzie integrative anche a quelle che non sono offerte dal cliente (ad esempio, contratto della banca con una compagnia assicurativa a garanzia dell'eventuale inadempimento del mutuatario). Sotto il profilo a), le garanzie integrative devono consentire alle banche finanziatrici un effettivo beneficio in termini di contenimento del rischio di credito, con conseguente possibilita' di ridurre il livello di copertura della garanzia ipotecaria. A tale fine, si fa presente che le garanzie devono presentare i requisiti previsti dall'attuale normativa di vigilanza sul coefficiente di solvibilita' (Titolo IV, Capitolo 2, sez. II, paragrafo 2.4) nonche' quelle indicate nella nuova normativa prudenziale internazionale. Alla luce di tali disposizioni, le garanzie devono: essere direttamente riferibili alla singola operazione di finanziamento; coprire esplicitamente le perdite derivanti dal mancato pagamento del debitore per la quota fissata contrattualmente; prevedere che il loro utilizzo non sia in alcun modo condizionato contrattualmente al verificarsi di eventi diversi dall'inadempimento del debitore; non essere revocabili dal garante; essere escutibili tempestivamente e a «prima richiesta». Non sono pertanto idonee le garanzie integrative che prevedono il pagamento alla banca solo al termine delle procedure esecutive (quindi dopo la vendita dell'immobile) o che consentono al garante di opporre il beneficio della preventiva escussione del debitore (3). Relativamente al punto b), avuta presente l'esigenza che la garanzia consenta un'effettiva riduzione del rischio di credito, si significa che, al fine di elevare l'ammontare dei finanziamenti di credito fondiario al 100% del valore degli immobili ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, potranno essere ritenute idonee anche le garanzie che non sono offerte dal cliente, purche' presentino le caratteristiche di cui al punto a). Le nuove disposizioni saranno pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana. (1) Le garanzie integrative possono essere costituite da: fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, garanzia rilasciata da fondi pubblici di garanzia o da consorzi e cooperative di garanzia fidi, cessioni di crediti verso lo Stato, cessioni di annualita' o di contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, pegno su titoli di Stato. (2) Il rispetto del limite di finanziabilita' rileva anche nell'ambito della normativa prudenziale, in quanto rappresenta una delle condizioni previste dalle Istruzioni di vigilanza per l'attribuzione della migliore ponderazione del 50% alle operazioni di credito garantite da ipoteca su immobili residenziali (cfr. Titolo IV, Cap. 2, sez. II, paragrafo 3.1). (3) Puo' essere invece considerata coerente con il requisito della tempestivita' una modalita' di escussione della garanzia integrativa che preveda un pagamento in acconto dopo un periodo definito (comunque non superiore a due anni) dal primo mancato pagamento del debitore e che preveda, al termine delle procedure esecutive, un conguaglio sulla base di quanto effettivamente e' stato recuperato dalla banca.