Gazzetta n. 11 del 14 gennaio 2002 (vai al sommario) LEGGE 8 gennaio 2002, n. 2 Modifiche alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, in materia di tipi di contratto di locazione di immobili. La Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica hanno approvato; IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA Promulga la seguente legge: Art. 1. Disposizioni in materia di tipi di contratto di locazione di immobili 1. Dopo l'articolo 4 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e' inserito il seguente: "Art. 4-bis (Tipi di contratto). - 1. La convenzione nazionale di cui all'articolo 4, comma 1, approva i tipi di contratto per la stipula dei contratti agevolati di cui all'articolo 2, comma 3, nonche' dei contratti di locazione di natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1, e dei contratti di locazione per studenti universitari di cui all'articolo 5, commi 2 e 3. 2. I tipi di contratto possono indicare scelte alternative, da definire negli accordi locali, in relazione a specifici aspetti contrattuali, con particolare riferimento ai criteri per la misurazione delle superfici degli immobili. 3. In caso di mancanza di accordo delle parti, i tipi di contratto sono definiti con il decreto di cui all'articolo 4, comma 2". Avvertenza: Il testo delle note qui pubblicato e' stato redatto dall'amministrazione competente per materia, ai sensi dell'art. 10, commi 2 e 3, del testo unico delle disposizioni sulla promulgazione delle leggi, sull'emanazione dei decreti del Presidente della Repubblica e sulle pubblicazioni ufficiali della Repubblica italiana, approvato con D.P.R. 28 dicembre 1985, n. 1092, al solo fine di facilitare la lettura delle disposizioni di legge modificate o alle quali e' operato il rinvio. Restano invariati il valore e l'efficacia degli atti legislativi qui trascritti. Nota al titolo: - La legge 9 dicembre 1998, n. 431, reca: "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo". Nota all'art. 1: - Per l'argomento della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si veda in nota al titolo.   Art. 2. Modifiche alla legge 9 dicembre 1998, n. 431 1. Alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sono apportate le seguenti modificazioni: a) all'articolo 1, commi 2 e 3, dopo le parole: "agli articoli 2, 3, 4," sono inserite le seguenti: "4-bis,"; b) all'articolo 2, comma 3, le parole: ", che provvedono alla definizione di contratti-tipo" sono soppresse; c) all'articolo 4, comma 1, ultimo periodo, dopo le parole: "e il loro rispetto" sono inserite le seguenti: ", unitamente all'utilizzazione dei tipi di contratto di cui all'articolo 4-bis,"; d) all'articolo 5: 1) al comma 2, le parole: "di contratti-tipo definiti dagli accordi di cui al comma 3" sono sostituite dalle seguenti: "dei tipi di contratto di cui all'articolo 4-bis"; 2) al comma 3, le parole: "di contratti-tipo relativi alla" sono sostituite dalle seguenti: "dei canoni di". La presente legge, munita del sigillo dello Stato, sara' inserita nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. E' fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e di farla osservare come legge dello Stato. Data a Roma, addi' 8 gennaio 2002 CIAMPI Berlusconi, Presidente del Consiglio dei Ministri Visto, il Guardasigilli: Castelli --------------- LAVORI PREPARATORI Camera dei deputati (atto n. 1296): Presentato dagli on. Foti, Alboni, Giorgetti Alberto e Butti il 10 luglio 2001. Assegnato alla VIII commissione (Ambiente), in sede referente, il 25 luglio 2001, con pareri delle commissioni I, II e VI. Esaminato dalla VIII commissione, in sede referente, il 1 agosto 2001, il 18 e 25 settembre 2001, il 10, 23 e 24 ottobre 2001. Assegnato nuovamente alla VIII commissione, in sede legislativa, il 20 novembre 2001, con pareri delle commissioni I, II e VI. Esaminato dalla VIII commissione, in sede legislativa, il 27 novembre 2001 e approvato il 28 novembre 2001. Senato della Repubblica (atto n. 910): Assegnato alle commissioni riunite 2a (Giustizia) e 13a (Territorio), in sede deliberante, il 10 dicembre 2001, con pareri delle commissioni la, 6a, 7a e 8a. Esaminato dalle commissioni riunite 2a (Giustizia) e 13a (Territorio) il 18 dicembre 2001 e approvato il 19 dicembre 2001. Nota all'art. 2, comma 1, lettera a): - Il testo dell'art. 1 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, cosi' come modificato dalla legge in lettura, e' il seguente: "Art. 1 (Ambito di applicazione). - 1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati "contratti di locazione , sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'art. 2. 2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalita' di cui al comma 3 dell'art. 2 della presente legge; b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale; c) agli alloggi locati esclusivamente per finalita' turistiche. 3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualita' di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l'art. 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392. 4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione e' richiesta la forma scritta". Nota all'art. 2, comma 1, lettera b): - Il testo dell'art. 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, cosi' come modificato dalla legge in lettura, e' il seguente: "Art. 2 (Modalita' di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione). - 1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art. 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalita' di cui al medesimo art. 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intendera' scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. 2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori. 3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'art. 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprieta' edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'art. 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata. 4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) piu' favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'art. 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalita' di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni. 5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'art. 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto e' prorogato di diritto per due anni fatta salva la facolta' di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art. 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalita' di cui al medesimo art. 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. 6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.". Nota all'art. 2, comma 1, lettera c): - Il testo dell'art. 4 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, cosi' come modificato dalla legge in lettura, e' il seguente: "Art. 4 (Convenzione nazionale). - 1. Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3 dell'art. 2, il Ministro dei lavori pubblici convoca le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere dalla medesima data, al fine di promuovere una convenzione, di seguito denominata "convenzione nazionale", che individui i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell'immobile e ad altri parametri oggettivi, nonche' delle modalita' per garantire particolari esigenze delle parti. In caso di mancanza di accordo delle parti, i predetti criteri generali sono stabiliti dal Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, con il decreto di cui al comma 2 del presente articolo, sulla base degli orientamenti prevalenti espresso dalle predette organizzazioni. I criteri generali definiti ai sensi del presente comma costituiscono la base per la realizzazione degli accordi locali di cui al comma 3 dell'art. 2 e il loro rispetto, unitamente all'utilizzazione dei tipi di contratto di cui all'art. 4-bis, costituisce condizione per l'applicazione dei benefici di cui all'art. 8. 2. I criteri generali di cui al comma 1, sono indicati in apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della convenzione nazionale ovvero dalla constatazione, da parte del Ministro dei lavori pubblici, della mancanza di accordo delle parti, trascorsi novanta giorni dalla loro convocazione. Con il medesimo decreto sono stabilite le modalita' di applicazione dei benefici di cui all'art. 8 per i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 dell'art. 2 in conformita' ai criteri generali di cui al comma 1 del presente articolo. 3. Entro quattro mesi dalla data di emanazione del decreto di cui al comma 2, il Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, fissa con apposito decreto le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti di cui al comma 3 dell'art. 2, nel caso in cui non vengano convocate da parte dei comuni le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori ovvero non siano definiti gli accordi di cui al medesimo comma 3 dell'art. 2. 4. Fermo restando quanto stabilito dall'art. 60, comma 1, lettera e), del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, con apposito atto di indirizzo e coordinamento, da adottare con decreto del Presidente della Repubblica, previa deliberazione del Consiglio dei Ministri, ai sensi dell'art. 8 della legge 15 marzo 1997, n. 59, sono definiti, in sostituzione di quelli facenti riferimento alla legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni, criteri in materia di determinazione da parte delle regioni dei canoni di locazione per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Gli attuali criteri di determinazione dei canoni restano validi fino all'adeguamento da parte delle regioni ai criteri stabiliti ai sensi del presente comma.". Nota all'art. 2, comma 1, lettera d): - Il testo dell'art. 5 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, cosi' come modificato dalla legge in lettura, e' il seguente: "Art. 5 (Contratti di locazione di natura transitoria). - 1. Il decreto di cui al comma 2 dell'art. 4 definisce le condizioni e le modalita' per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti. 2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di cui all'art. 4-bis. 3. E' facolta' dei comuni sede di universita' o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell'art. 4, dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell'art. 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonche' cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.".